A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 19 de septiembre de 2018, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Pettigiani, de Lázzari, Kogan, Genoud, se reúnen los señores Jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 118.906, "Viviendas 18 de Julio II Etapa contra Rubí, Eduardo. Desalojo por falta de pago".

A N T E C E D E N T E S

La Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala II- del Departamento Judicial de La Plata confirmó el fallo de primera instancia que, a su turno, hizo lugar al desalojo entablado (v. fs. 282/287).

El demandado interpuso recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (v. fs. 291/295).

Oído el señor Procurador General (v. fs. 356/361), dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Pettigiani dijo:

I. En carácter de interventor judicial de la sociedad civil "Viviendas 18 de Julio Etapa II", el señor Gastón Federico Mesel promovió demanda de desalojo contra el señor Eduardo Rubí y/o quienes resultaran ocupantes del inmueble sito en calle 85 bis entre 9 y 9 bis de la ciudad de La Plata, designado como Casa 26 del Complejo de Viviendas 18 de Julio Etapa II (v. fs. 48/51 vta.).

Explicó el peticionario que dicha asociación tenía como objeto la construcción de un complejo habitacional apto para ofrecer una vivienda a todos y cada uno de los socios adherentes, de conformidad con el artículo quinto del respectivo contrato social (v. fs. 4/21) y que el demandado accedió al uso del bien por el mecanismo estatutario de licitación, y en los términos del acta de tenencia precaria cuyo original obra agregado a los autos "Frezzini, Stella y otros contra Viviendas 18 de Julio II Etapa. Interdicto de retener la posesión" en trámite por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial n° 19 departamental (v. fs. 48 vta. y 49).

Verificado un atraso de 42 meses en el pago de las cuotas societarias, de conformidad con lo estipulado en dicha acta y en el estatuto procedió a revocar la tenencia precaria ejercida por el accionado, exigiéndole la devolución de la respectiva unidad funcional mediante carta documento cursada el 18 de octubre de 2003 (v. fs. 62). La falta de restitución del inmueble en los términos del emplazamiento motivó la promoción del presente proceso de desalojo (v. fs. 49 vta. y 50).

Corrido el correspondiente traslado de ley, el demandado reconoció su carácter de socio adherente en los términos del contrato de sociedad civil agregado más negó el de tenedor precario que se le atribuyera en relación al inmueble, aduciendo en cambio ser poseedor "corpus et animus" público y pacífico del mismo. Adujo haber abonado la totalidad de las 120 cuotas estipuladas y esgrimió la nulidad del contrato constitutivo en razón de la indeterminación del precio que emergía de la cláusula séptima. Opuso excepción previa de falta de legitimación activa y, como defensa de fondo, argumentó la ausencia de legitimación pasiva. Solicitó, en suma, el rechazo del desalojo impetrado. Asimismo, reconvino por determinación de cuotas y precio de la unidad en cuestión y, subsidiariamente, plazo para escriturar (v. fs. 72/91 vta.).

A su turno, el señor juez de la etapa liminar rechazó las señaladas excepción y defensa de falta de legitimación -activa y pasiva respectivamente- e hizo lugar al desahucio pretendido. Rechazó, asimismo, la contrademanda entablada (v. fs. 255/260 vta.).

II. Apelado el fallo por el señor Rubí, la Cámara lo confirmó (v. fs. 282/287).

En orden a ello, y en lo que aquí interesa destacar, el Tribunal compartió el criterio del juzgador de origen relativo a que la legitimación de la demandante emergía de una disposición judicial firme y consentida del fuero federal cuyo debate no podía, por tanto, ser reabierto en el marco del presente proceso. Asimismo, descartó -por su novedosa introducción- la alegación de haberse violado el estatuto, especialmente las cláusulas referidas a las razones y causas de exclusión de un socio (v. fs. 283 vta.).

Por otro lado, recordó que la mera invocación de derechos posesorios sobre una cosa de por sí no implicaba el agotamiento de la vía del desalojo. Bajo esta premisa, ponderó que en el caso no había prueba alguna que tornara verosímil la relación posesoria invocada por el demandado en miras a repeler la pretensión de desahucio (v. fs. 284/285).

Seguidamente, y a tenor de lo preceptuado por las cláusulas séptima y vigésimo sexta del estatuto, puntualizó que el accionado no podía desconocer que el cumplimiento de sus obligaciones no se agotaba con el pago de 120 cuotas sino que podía resultar otro precio o plazo en función de los gastos necesarios para terminar íntegramente todo el complejo de viviendas y su escrituración (v. fs. 285 vta.).

III. Contra esta decisión se alza el demandado mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia que el pronunciamiento incurrió en absurdo y arbitrariedad, en tanto vulneró las leyes de la lógica y del raciocinio en la apreciación probatoria, exhibiendo una solución inconciliable e incongruente con las constancias objetivas de la causa, y violentando los arts. 375, 384, 387 y 224 del Código Procesal Civil y Comercial; la ley 24.240; los arts. 1.648 y siguientes y 1.735 y siguientes del Código Civil. Finalmente, formula reserva del caso federal (v. fs. 291/295).

IV. Pues bien, considero que el recurso merece favorable acogida.

IV.1. No obstante ello, liminarmente corresponde desestimar las objeciones que se esgrimen en torno a la aducida falta de legitimación activa.

De un lado, el recurrente omite todo embate contra el principal argumento del fallo impugnado que, en lo tocante, y conforme se reseñara, puso de relieve que la aptitud procesal del interventor judicial de la sociedad actora provenía de una decisión judicial firme y consentida dictada en los autos "Inspección General de Justicia de la Nación contra Viviendas 18 de Julio Segunda Etapa S.A. Medida cautelar" por el juez a cargo del Juzgado Federal n° 4 de La Plata.

Al respecto, corresponde recordar que resulta insuficiente el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley que parcializa la crítica del fallo (causas C. 118.730, "Antonio D’Antonio Pesquera S.A.", sent. de 8-IV-2015; C. 117.227, "L., E. B.", sent. de 24-IX-2014; C. 115.733, "Rimasa S.A.", sent. de 11-IX-2013; C. 100.619, "Larrañaga de Spinelli", sent. de 4-V-2011; e.o.) dejando incólume un fundamento esencial que por sí solo -tal como sucede aquí- resulta bastante para mantenerlo (causas C. 117.127, "Courouniotis", sent. de 22-IV-2015; C. 113.535, "Battagliese", sent. de 26-II-2013; e.o.).

Por otro, cabe advertir que la argumentación desplegada en la fase constitutiva en abono de la excepción de falta de legitimación activa del interventor judicial Mesel se basó en la supuesta incompetencia del referido magistrado federal que lo había designado (v. fs. 81 vta./83). En consecuencia, y no obstante la dogmática negación del recurrente, no cabe sino acordar con lo señalado por el a quo en cuanto a que las posteriores disquisiciones concernientes a los efectos de su exclusión como socio, esgrimidas con posterioridad en abono de este segmento del reproche, resultan fruto de una reflexión tardía que no puede ser sopesada (arts. 34 inc. 4, 163 inc. 6, 266, 272 y concs., CPCC).

Esta Corte tiene dicho que los argumentos novedosos, que al no haber sido oportunamente planteados no han podido ser objeto de debate ni de juzgamiento en las instancias anteriores, resultan inabordables en esta instancia extraordinaria, toda vez que resultan ser el fruto de una reflexión tardía e inhábil para la apertura de la revisión casatoria (conf. doctr. causas C. 117.127, "Courouniotis", sent. de 22-IV-2015; C. 118.333, "Salamone", sent. de 15-VII-2015 y C. 120.499, "Bide", sent. de 21-XII-2016).

IV.2. Ahora bien, diversa ha de ser la suerte de la crítica que se vierte sobre la estimación del desalojo confirmada por la Cámara.

IV.2.a. En efecto, llega incontrovertido a esta instancia que ambas partes se vincularon en base al contrato constitutivo de "Viviendas 18 de Julio Segunda Etapa Sociedad Civil" cuya copia obra glosada a fs. 4/22 de las presentes y que el señor Rubí accedió a la ocupación material del inmueble que le fue adjudicado el 14 de enero de 1998, en los términos de la solicitud de admisión y acta de tenencia precaria agregadas a fs. 40/42. También que al tiempo del inicio de las presentes actuaciones, el socio adherente había abonado tempestivamente 120 cuotas mensuales, absteniéndose de pagar las subsiguientes que le fueron reclamadas (v. certificación del accionante de fs. 2).

IV.2.b. En lo que aquí interesa, el contrapunto del que dan cuenta las piezas inaugurales consistió en el reclamo de restitución del inmueble por morosidad (v. fs. 49 vta. y 50), postulación que fue puntualmente confrontada por el demandado con el argumento de ser socio adherente, poseedor "animus domini" del inmueble y haber cumplido puntualmente su obligación de abonar las 120 cuotas estipuladas en la cláusula séptima del acuerdo (v. fs. 74 y vta.).

IV.2.c. Ahora bien, sabido es que procede el desalojo solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, el comodato, el otorgamiento de la tenencia precaria o cuando quien lo detenta resulta un intruso (conf. causas Ac. 50.546, "Bianchi de Oneto", sent. de 22-II-1994 y Ac. 75.700, "Sotelo de Palavecino", sent. de 30-IV-2003), así como que corresponde desestimar la acción por desalojo intentada si el accionado ha acreditado prima facie el carácter de poseedor que invoca, lo que impide que pueda considerárselo como deudor de una obligación exigible de restituir, como lo exige el art. 676 del Código Procesal Civil y Comercial (conf. doctr. causas C. 97.416, "Rodríguez", sent. de 13-II-2008; C. 107.959, "Echenique de Pirotta", sent. de 5-X-2011 y C. 119.770, "Ferreyra", sent. de 23-V-2017).

En este sentido, constituyen cuestiones de hecho determinar en qué carácter ocupa la finca el demandado por desalojo y si resulta verosímil la condición de poseedor que invoca (causa Ac. 75.700, "Sotelo de Palavecino", sent. de 30-IV-2003), circunstancias que no devienen revisables en casación salvo que se demuestre que la decisión impugnada es el producto de un razonamiento viciado por el absurdo (causas Ac. 77.887, "Yapur", sent. de 23-XI-2002; C. 100.619, "Larrañaga de Spinelli", sent. de 4-V-2011 y C. 119.770, "Ferreyra", sent. de 23-V-2017), para cuya configuración resulta menester acreditar la irracionalidad de las conclusiones a las que haya arribado el juzgador, evidenciando un importante desarreglo en la base de su pensamiento, una anomalía extrema, una falla palmaria en sus procesos mentales o un error grave, trascendente, fundamental y manifiesto en la apreciación de los hechos y circunstancias de la causa que haya conducido a conclusiones contradictorias, inconciliables e incongruentes con sus constancias objetivas (causa C. 121.001, "Rodríguez", sent. de 21-II-2018).

En este marco, y tal como se lo señala en la pieza recursiva bajo examen (v. fs. 292), considero que el Tribunal de Alzada ha efectuado una valoración formalista y fragmentada de los indicios que dan cuenta de la relación de hecho habida entre el socio y el inmueble que ocupa, llevándola a obtener conclusiones puramente dogmáticas, que resultan verdaderamente controvertidas por una apreciación omnicomprensiva, sistemática y finalista de todos los elementos de convicción arrimados a la causa (conf. doctr. arts. 384, 385 y concs., CPCC).

En efecto, del artículo quinto del contrato suscripto por las partes surge sin ambages que el objeto único y excluyente de la sociedad civil sin fines de lucro fue la construcción de un complejo habitacional apto para otorgar vivienda a todos y cada uno de sus socios (arts. 1.655, 1.667 y concs., Cód. Civ.; v. fs. 4 vta. y 5). Asimismo, en el artículo noveno se estableció que el capital social y todos los recursos de que la sociedad se hiciera por cualquier medio serían dedicados única y exclusivamente a cumplimentar el objeto excluyente de la sociedad, es decir, a obtener en un plazo determinado la escrituración a favor de cada uno de los socios de una unidad de vivienda construida por el ente (v. fs. 6 vta.).

Pues bien, de ambas estipulaciones deriva que la finalidad principal y última de la operatoria consistió en que los adherentes accedieran al dominio de los respectivos inmuebles. La previsión de que a través de los mecanismos de sorteo o licitación los beneficiarios pudieran obtener anticipadamente la ocupación de tales unidades funcionales en carácter de "tenedores precarios" hasta el momento de escriturarlas, lo que recién ocurriría una vez agotado el objeto social (conf. artículos séptimo y vigésimo quinto), no enerva el evidente propósito apuntado (de erigirse en propietarios de sus viviendas, conf. doctr. arts. 1.197, 1.198 y concs., Cód. Civ.; 217, 218 y concs., Cód. Com.).

Por lo que en este punto corresponde concordar con lo señalado por el señor Procurador General a fs. 356, en cuanto a que el conflicto traído ante estos estrados no puede dejar de interpretarse a la luz de la protección del acceso del socio adherente a una vivienda digna donde constituir un ámbito familiar autónomo, encontrándose en juego asimismo los derechos vinculados con la protección de su familia e integrantes (conf. arts. 14 bis, 16, 19, 28, 75 incs. 22 y 23, Const. nac.; 2.2, 3, 6, 12, 18 y 27.2, Convención sobre los Derechos del Niño; 17 y 19, Convención Americana sobre Derechos Humanos; VI y XI, Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre; 16, 22 y 25, Declaración Universal de Derechos Humanos; 2.2, 10, 11, Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; 23, Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos; 12 inc. 3, 36 incs. 1 y 7, Const. prov.).

Desde tal perspectiva, resulta clave entonces reparar en el artículo séptimo del estatuto, en cuanto estableció que "...al comienzo los socios pagar[ían] como condición para su suscripción un derecho de inscripción en concepto de gastos administrativos, debiendo a partir de ese día satisfacer sus pagos en forma mensual hasta finiquitar el pago de 120 cuotas o finalizar toda la construcción y obras de las unidades funcionales e infraestructura necesarias..." (fs. 5 vta.).

Al respecto, aun considerando el angosto marco cognoscitivo de la presente acción de desalojo, es posible apreciar la sobreviniente ineficacia que cabe atribuir a la obligación de restituir el inmueble por parte del socio adherente y su familia, a partir del carácter social de la operatoria que llevó a su preliminar adjudicación, la apuntada finalidad de la contratación y frente al efectivo cumplimiento del pago de las 120 cuotas mensuales previstas en la referida estipulación. Pues incluso cuando eventualmente pueda no reputarse como total o cancelatoria de las obligaciones derivadas del contrato asociativo, de todos modos dicha erogación revela una magnitud y una trascendencia suficientes, tanto en su faz cuantitativa como temporal, como para tornar verosímil la devenida posesión invocada por el demandado (doctr. arts. 384, 385, 676 y concs., CPCC).

En efecto, en las condiciones expuestas, no puede concluirse válidamente que el adjudicatario del inmueble hubiera siempre revestido la mera condición de tenedor del bien. Por la causa y finalidad del contrato, la magnitud de los pagos efectuados, el tiempo de ocupación transcurrido y el cariz de las respuestas brindadas por el señor Rubí a las intimaciones que les fueran cursadas (v. fs. 66/71), es dable observar que aquel -al menos al tiempo de iniciarse estas actuaciones- hacía uso de la unidad con la plena intención de someterla al ejercicio de su derecho de propiedad, más allá de la legitimidad o ilegitimidad de su posesión (conf. arts. 2.351, 2.353, 2.458 y concs., Cód. Civ.; mi voto en C. 94.916, "Mieres de García", sent. de 19-IX-2007).

Por lo que ante la situación descripta, atendiendo incluso a la intervención estatal del ente social y la consecuente investigación penal iniciada por la presunta comisión de varios delitos por parte de los originarios administradores sociales, cuya resolución aún se halla pendiente (v. fs. 139/146, 190/226), cabe concluir que aquel ejecutó actos que denotan, cuanto menos en principio, la interversión de la causa de la detentación material del inmueble (arts. 2.353, 2.458 y su doctr., Cód. Civ.; en sentido análogo, C. 107.082, "Rivero", sent. de 12-IX-2012).

Por lo que la presente acción no deviene la vía idónea para obtener la restitución del bien cuando -como aquí sucede- el accionado ha comprobado prima facie la efectividad de la posesión invocada (causa C. 102.194, "Junarsa S.A.C.I.F.A", sent. de 4-III-2009), pues la pertinente investigación sobre el tópico desnaturalizaría el trámite, en el que está excluido todo debate referente al derecho de propiedad, al "ius possidendis" o el "ius possesionis" (conf. causas C. 100.619, "Larrañaga de Spinelli", sent. de 4-V-2011 y C. 107.959, "Echenique de Pirotta", sent. de 5-X-2011).

Cierto es que como consecuencia de la ejecución parcial del objeto comprometido en el contrato asociativo (a pesar de haberse superado las 120 cuotas abonadas por cada adherente), deviene lógico suponer que el colectivo más perjudicado ante la completa situación generada está constituido por el grupo de socios adherentes aún no adjudicados. La circunstancia de haber efectuado pagos de similar envergadura que los realizados por sus colegas adjudicatarios, pero sin haber tenido aún acceso a su condigna vivienda, a pesar de todo el tiempo transcurrido, los vuelve ostensiblemente el segmento más vulnerable, cuya tutela debe entenderse ejercitada por el accionar del interventor judicial designado (conf. arts. 14 bis, 16, 19, 75 incs. 22 y 23, Const. nac.; 12 inc. 3, 36 incs. 1 y 7, Const. prov.).

Sin embargo, en atención de lo expuesto, era menester que en el marco de recomposición del esquema contractual las nuevas autoridades de la entidad demostraran cierta tolerancia, dirigiendo sus acciones al cumplimiento de las metas y fines sociales establecidos en el contrato asociativo pero sin afectar los nobles propósitos que subyacen de los arts. 36 inc. 7 de la Constitución provincial y 14 bis de su par nacional (en sentido análogo, B. 62.636, "Correa", sent. de 11-V-2016), en orden a preservar el acceso a la vivienda por parte de los ocupantes de los inmuebles adjudicados que hubieran cumplido de una forma sustancial (aunque no total) con las prestaciones a su cargo.

Luego, en la correcta apreciación de las pruebas del proceso, era necesario auscultar cada uno de los elementos aportados y juzgarlos en su unidad sistemática, enlazándolos y enhebrándolos con los restantes. Correspondía ponderar en su múltiple unidad las pruebas arrimadas confrontándolas unas con las otras y todas entre sí, procediendo a una síntesis valorativa. Al no haberse hecho de este modo, se llegó a una desinterpretación manifiesta de las distintas piezas probatorias, que hace caer lo meritado en un franco absurdo (causa C. 119.912, "Arbiza", sent. de 29-XI-2017), resultando procedente el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto contra la sentencia que ordena el desalojo (doctr. arts. 289, 384, 385, 676 y concs., CPCC).

IV.3. Resta decir que las escuetas menciones que se efectúan en la pieza de alzamiento en torno del rechazado planteo reconvencional por determinación de precio de la unidad en cuestión y, subsidiariamente, plazo para escriturar (v. fs. 292 y vta., 293 vta.), no alcanzan a erigirse en agravios en el sentido técnico procesal del vocablo, desde que sin el concreto aporte de un itinerario argumental apto para poner de manifiesto el yerro lógico o infracción normativa eventualmente incurridos por el sentenciante, tales alusiones no denotan más que una mera expresión de disconformidad con el resultado adverso (conf. doctr. art. 279 y concs., CPCC).

Y desde siempre esta Corte ha precisado que quien afirma que la sentencia transgrede determinados preceptos del derecho vigente o denuncia absurdo, anticipa una premisa cuya demostración debe luego llevar a cabo. El incumplimiento de esta exigencia -tal es lo que aquí se verifica- provoca la insuficiencia del intento revisor (conf. causas C. 118.236, "Daniel Ricca S.A.C.", sent. de 8-IV-2015; C. 121.092, "Belfortti", resol. de 19-X-2016; C. 118.885, "Del Pino", sent. de 12-VII-2017; etc.).

V. Por lo expuesto, en sentido concordante con lo expresado por el señor Procurador General (v. fs. 356/361), si mi opinión resulta compartida corresponderá hacer lugar al recurso extraordinario, revocar el fallo impugnado y -por los fundamentos expuestos- rechazar la acción de desalojo.

En atención a las particulares circunstancias del caso, considerando que la actora ha podido razonablemente considerarse con derecho a litigar, propongo distribuir las costas correspondientes a todas las instancias en el orden causado (conf. arts. 68 segunda parte, 274, 279, 289 y concs., CPCC).

Con el alcance indicado, voto por la afirmativa.

El señor Juez doctor de Lázzari, la señora Jueza doctora Kogan y el señor Juez doctor Genoud, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Pettigiani, votaron también por la afirmativa.

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente

S E N T E N C I A

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, en sentido concordante con lo expresado por el señor Procurador General (v. fs. 356/361), se hace lugar al recurso extraordinario deducido, se revoca el fallo impugnado y se rechaza la acción de desalojo. Las costas correspondientes a todas las instancias se imponen en el orden causado (doctr. arts. 68 segunda parte, 274, 289 y concs., CPCC).

Notifíquese y devuélvase.

      EDUARDO JULIO PETTIGIANI

EDUARDO NESTOR DE LÁZZARI       LUIS ESTEBAN GENOUD

            HILDA KOGAN

                         CARLOS E. CAMPS

                           Secretario