Sentencia Interlocutoria

Causa N° 132464; JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 1 - LA PLATA

BAZAN FABIANA BEATRIZ Y OTRO/A  C/ VILLAT JORGE MARIO S/ DAÑOS Y PERJ. INCUMP. CONTRACTUAL (EXC. ESTADO)

La Plata, 15 de Noviembre de 2022.

                        VISTOS Y CONSIDERANDO:

                        1. Vienen las presentes actuaciones a efectos de tratar el recurso de apelación interpuesto por los actores el 21/06/2022 contra la resolución del día 10/06/2022. El remedio fue concedido el 22/06/2022, fundado a través del memorial de agravios del 27/06/2022, y ordenado sustanciar mediante providencia del 28/06/2022, mereciendo la réplica de la parte incidentista del 06/07/2022 (ver constancias que surgen del sistema Augusta).

                        2. En lo que aquí interesa destacar, conforme el alcance del recurso, la señora jueza de la instancia anterior hizo lugar al pedido de levantamiento de embargo sin tercería promovido por el doctor Marcelo Enrique Ventura Peña respecto del bien inmueble matrícula 136872 Uf. 103 (55) Partida 59263, impuso las costas a la parte actora vencida y difirió la regulación de honorarios para su oportunidad. Para así decidir, consideró que de la documentación acompañada se desprende que el aludido letrado adquirió el inmueble en subasta judicial llevada a cabo en juicio laboral, la que se encuentra perfeccionada con el pago del precio, la aprobación del remate y la tradición del bien subastado en cabeza del señor Jorge Mario Villat, con anterioridad al embargo trabado en las actuaciones sobre medida cautelar, aditando que la subasta judicial posee su propio sistema de publicidad, que es la vía edictal, con fundamento en lo normado por el art. 586 del Código Procesal Civil y Comercial -en adelante, CPCC- (ver resolución atacada de fecha 10/06/2022, sist. Augusta).

                        3. Ello concita la queja de los actores quienes, en muy ajustada síntesis, se agravian por entender que la decisión apelada se ha dictado -fundada en dos considerandos que califican de escuetos- contrariando la legislación y la doctrina imperante en la materia, en cuanto a la publicidad del derecho real de domino frente a terceros.

                        Alegan que lo aseverado en el fallo recurrido importa desconocer lo preceptuado en los arts. 1892 y 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación -en adelante, CCyC-, que requieren para su validez frente a terceros la publicidad registral. Estiman que si el título no fue registrado es inoponible a su parte, siendo éste el único régimen legal existente respecto de cómo se adquieren los derechos reales y su validez frente a terceros, sin importar si el mismo se origina en un acto privado de compraventa de inmueble o en una subasta judicial.

                        Citan que la ley 17.801 (del Registro de la Propiedad Inmueble) estatuye que la toma de razón en el registro inmobiliario tiene efecto declarativo y no constitutivo, y que dicho efecto declarativo obsta a la publicidad y a su oponibilidad frente a todos.

                        Expresan que la jueza de grado, entre dos terceros interesados, los aquí actores embargantes y el comprador en subasta judicial que no inscribió su título en el registro de la propiedad por más de 13 años; privilegió a este último, contrariando la legislación establecida por el Código Civil y Comercial.

                        Manifiestan que en el pronunciamiento bajo embate (del que se desprendería que no se requiere la inscripción del derecho real de dominio en el registro de la propiedad inmueble) se confunde el régimen legal aplicable, atento que el art. 586 CPCC que menciona, se refiere al perfeccionamiento de la venta en remate judicial entre comprador y vendedor, y la publicidad edictal aludida y descripta por los arts. 574 y 575 del CPCC se refiere al lugar y fecha en que se llevará a cabo el remate, aditando que del art. 581 del Código ritual surge que se debe inscribir el bien inmueble por más que se haya comprado en subasta pública.

                        Señalan la aplicación del art. 2 de la ley 17.801 en cuanto a la inscripción registral.

                        Se duelen pues consideran que no se ha hecho un análisis de las circunstancias específicas del caso, atento que se obvió que el supuesto comprador en subasta judicial posee el título de abogado, por lo que es una persona versada en la materia y no podría desconocer el riesgo que asumía al no inscribir el derecho real de dominio a su nombre en el registro de la propiedad, por más de 13 años, surgiendo palmario según sus dichos que si no hay connivencia entre el vendedor y el comprador en subasta judicial, hay al menos un ejercicio abusivo de un derecho conforme establece el art. 10 del CCyC.

                        Reconocen que hay parte de la jurisprudencia que otorga prioridad al comprador por boleto de compraventa respecto del acreedor embargante, si la medida cautelar fue anotada en el registro con posterioridad a la compraventa por boleto o subasta judicial, pero advierten que no es la situación de estos obrados.

                        Se disgustan en cuanto a la imposición de costas, por la aplicación del principio general en la materia (art. 69 del CPCC), sin ponderación de la situación de las partes en conflicto, afirmando que hubiera correspondido al menos eximir de la responsabilidad de las costas, por tratarse los accionantes de los perjudicados en las actuaciones (ver memorial de agravios del 27/06/2022, sist. Augusta).

                        4. A. Liminarmente, debe resaltarse que las piezas adjuntadas por el doctor Ventura Peña -quien actúa por derecho propio- en formato digital “.pdf” al escrito electrónico de fecha 19/05/2022, no han sido discutidas ni desconocidas por la parte actora quejosa (arg. arts. 178, 180, 354, CPCC).

                        Si bien los recurrentes manifiestan en su expresión de agravios del 27/06/2022 que “...Inesperadamente aparece un supuesto tercero comprador en subasta judicial (que muestra tres escritos, oficio, testimonio y mandamiento de posesión) y automáticamente le dan por ganada la incidencia...”, no han negado ni impugnado en manera alguna los instrumentos allí acompañados. Es más, la señora jueza de grado dispuso una certificación actuarial del expediente "Malmaceda, José Arnaldo c/ Villat, Jorge y Otro s/ Despido, Preaviso, etc." perteneciente al Tribunal de Trabajo Nro 4 de La Plata, que diera como resultado lo informado por la Secretaria del juzgado de la instancia anterior conforme datos recabados de la Mesa de Entradas Virtual de la Suprema Corte de Justicia provincial (MEV SCBA), circunstancia que se hiciera saber -a través de notificación automatizada- y no mereciera tampoco objeción alguna por parte de los actores apelantes (ver trámites del 23/05/2022 y 30/05/2022; arts. 38, 116, 150, 155, CPCC; 10, Ac. 4013/21, según Ac. 4039/21, SCBA).

                        De las piezas en cuestión, surge que el doctor Marcelo Enrique Ventura Peña adquirió en subasta judicial realizada con fecha 21/11/2008 el inmueble inscripto en la matrícula número 136.872, Unidad Funcional 103, polígono 09-04, del Partido de La Plata (055), Nomenclatura Catastral: Circunscripción I; Sección H; Manzana 571; Parcela 31 b; Polígono 09-04. Partida Inmobiliaria: 59.263, habiéndose depositado el saldo del precio y aprobado dicho remate el 12/05/2009, y puesto en posesión del bien por el señor Oficial de Justicia el 17/11/2009, todo según constancias adjuntadas en formato digital “.pdf” al trámite del 19/05/2022 (oficio, testimonio y folio de seguridad) expedidos por el Tribunal del Trabajo número 4 de La Plata con relación a la causa “Malmaceda, José Arnaldo contra Villat, Jorge Mario y Otros sobre Despido”.

                        B. Conforme los antecedentes precitados, es que dicha adquisición corresponde sea analizada desde la perspectiva del Código Civil anterior, por ser la ley aplicable al momento de su perfeccionamiento (arts. 3, Código Civil ley 340 y modif. -CC-; 7, CCyC).

                        Sin perjuicio de lo anterior, nótese que el Código Civil y Comercial de la Nación mantiene la postura legislativa, doctrinaria y jurisprudencial imperante en nuestro país en torno a que la inscripción registral de inmuebles reviste el carácter de declarativa de un derecho real ya existente -y no constitutiva- (arts. 2 ley 17.801 -Ley del Registro de la Propiedad Inmueble-; 577, 2505, y concs., CC; 1892, 1893, CCyC; conf. SCBA, Ac. 56865, sent. del 17/02/1998; Ac. 78664, sent. del 28/07/2004).

                        En este sentido, debe repararse que el último párrafo del art. 1893, CCyC -si bien, como se dijo, no resulta aplicable respecto de la adquisición, sí lo es con relación a los efectos producidos con posterioridad ( art. 7, CCyC)- hace expresa alusión a que “No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

                        Ello así, sin perjuicio de guardar relación con la norma emanada del art. 20 ley 17.801, en el caso especial de las subastas se considera que se trata de uno de los supuestos en que los terceros interesados -como en el caso, los aquí actores acreedores embargantes- no pueden desconocer la existencia del título del derecho real del adquirente en remate judicial.

                        En torno a dicha temática, se ha sostenido que el art. 586 del CPCC ha consagrado el criterio prevaleciente: la venta judicial (mejor, la transmisión del dominio por venta judicial), queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio (o de la parte correspondiente, si se hubiere acordado plazo) y la entrega de la posesión. No es imprescindible, pues, entre las partes y aun frente a terceros, el requisito de la escritura pública o la inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente (art. 1184, Cód. Civ. ley 340; art. 1017, inc. a], Cód. Civil y Comercial de la Nación ley 26.994). Sin perjuicio de que resulta innegable el derecho del comprador para exigirlo. Es que la inscripción registral, si bien indispensable para asegurar la continuidad del tracto, no constituye requisito esencial para el perfeccionamiento de la venta judicial, aun con posterioridad a la sanción de la reforma al artículo 2505 del Código Civil (decreto-ley 17.711/68), La subasta judicial aprobada constituye un acto oponible erga omnes -frente a todos- por su especial naturaleza y efectos propios que le reconoce la legislación sustantiva (arts. 1184, 754, 2122, 2171, 3196, Cód. Civ. ley 340) [En el Código Civil y Comercial de la Nación, véanse -con relación al art. 2505- art. 1892 y -por lo demás- arts. 1017, inc. a), 1040 inc. d), 2197, 2203] (conf. Morello, Sosa, Berizonce, “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación. Comentados y Anotados”, Tomo 7, §820 comentario al artículo 586, Librería Editora Platense - Abeledo Perrot, 2015).

                        A su vez, el Alto Tribunal provincial, resolvió que tratándose de inmuebles, una vez aprobada la subasta, abonado el precio y concretada la entrega (tradición) de la cosa subastada, sin necesidad de escrituración ni inscripción registral se produce la transmisión del derecho real de dominio -incluso frente a terceros- (SCBA, causa LP C 87,841, sent. del 12/12/2007, “Mercerat, Gustavo Claudio c/Lattaro, Gerónimo s/Desalojo”).

                        También sobre el tema, se ha sostenido que el régimen de perfeccionamiento del dominio en las subastas judiciales no se encuentra alcanzado por lo dispuesto en el art. 2505 del Código Civil, pues la subasta tiene un sistema de publicidad propio, constituido por la publicación de edictos. Por tanto, si bien la inscripción registral resulta necesaria para asegurar la continuidad del tracto y facilitarle al comprador la realización de los actos de disposición que derivan de su calidad de propietario, la eficacia del acto y su oponibilidad frente a todos es consecuencia natural del régimen de publicidad de las subastas y no de la inscripción en el registro de la propiedad (conf. Morello, Sosa, Berizonce, obra citada, Tomo 7, §820 comentario al artículo 586, jurisprudencia allí citada).

                        C. Colofón de todo lo anterior es que habiéndose producido la transmisión del derecho real de dominio a favor del incidentista adquirente en subasta judicial doctor Ventura Peña, con efecto incluso frente a terceros -a raíz del perfeccionamiento de la misma; art. 586, CPCC-, los agravios desarrollados en este aspecto por los apelantes corresponden que sean desestimados (arts. 104, 260, 272, CPCC).

                        D. Con relación a la hipotética connivencia entre el vendedor y el comprador en subasta judicial deslizada por los quejosos en el memorial de fecha 27/06/2022, al supuesto ejercicio abusivo de un derecho y a la aplicación del art. 10 del CCyC referidos en la misma presentación, cuadra señalar que aquellos tópicos resultan ser capítulos no propuestos a la jueza de la instancia inferior. Por ende, está vedado a esta Alzada -dado su función eminentemente revisora- pronunciarse sobre dichas cuestiones novedosas (las que, eventualmente, deberán ser planteadas por la vía y modo que mejor viere convenir a sus intereses), so pena de incurrirse en una violación del principio de congruencia consagrado en los artículos 266 y 272 del CPCC.

                        E. Más allá de lo anterior, cuadra dejar establecido que las costas en la instancia de origen han sido correctamente impuestas a la parte actora vencida, atento la postura opositora desarrollada en su presentación de fecha 30/05/2022, razón por la cual habiéndose admitido por la sentenciante de grado el levantamiento sin tercería pretendido por el doctor Ventura Peña, corresponde a los accionantes perdidosos en la incidencia soportar las mismas, no pudiendo esgrimirse como fundamento válido para pretender su eximición la situación procesal de los mismos en carácter de vencedores del objeto principal de la acción ni sus circunstancias personales referidas en el memorial de agravios (arts. 68, 69, 161, y sus docts., CPCC).

                        5. Por lo demás, la Cámara no está obligada a examinar todos los temas sometidos a su consideración si, dada la solución que se propone, ello se torna innecesario (SCBA, "Ac. y Sent." 1956-IV-28; 1959-I-346 y 1966-II-65; esta Cámara, Sala 3, causa B-79.059, reg. sent. 195/94 e.o., esta Sala causa 127749 RSD 164-20 sent. del 25/09/2020 e.o).

                        6. De conformidad con lo hasta aquí expuesto, cabe confirmar el decisorio apelado de fecha 10/06/2022 -en todo cuanto fuera materia de recurso y agravios- (arts. 260, 272, CPCC), e imponer las costas de Alzada a los actores recurrentes vencidos, en razón del principio objetivo de la derrota (arts. 68, 69, CPCC).

                        POR ELLO, se confirma el decisorio apelado de fecha 10/06/2022 -en todo cuanto fuera materia de recurso y agravios- (arts. 260, 272, CPCC), y se imponen las costas de Alzada a los actores recurrentes vencidos, en razón del principio objetivo de la derrota (arts. 68, 69, CPCC). REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE en los términos del art. 10 del Ac. 4013/21, texto según Ac. 4039/21, SCBA. DEVUÉLVASE.

 DR. LEANDRO A. BANEGAS              DR. FRANCISCO A. HANKOVITS

                  JUEZ                                                  PRESIDENTE

                                                     (art. 36 ley 5827)