En la ciudad de La Plata, a los 13 días del mes de Noviembre de 2025, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Segunda de Apelación, Doctores Jaime Oscar López Muro y Ricardo Daniel Sosa Aubone, para dictar sentencia en los autos caratulados:C. D. P. D. E. E. I C/ V. J. M. S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS  (causa: 141613), se procedió a practicar el sorteo que prescriben los artículos 168 de la Constitución de la Provincia, 263 y 266 del Código Procesal, resultando del mismo que debía votar en primer término el doctor Sosa Aubone.
LA SALA RESOLVIÓ PLANTEAR LAS SIGUIENTES CUESTIONES:
1ra. ¿Es justa la apelada sentencia de trance y remate del 04/09/2025?
2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
V O T A C I Ó N
A la primera cuestión planteada el Sr. Juez Dr. Sosa Aubone dijo:
1. Antecedentes
Mediante la sentencia de trance y remate dictada el día 04/09/2025, el Sr. Juez subrogante de la instancia previa mandó llevar adelante la ejecución promovida, hasta tanto el ejecutado J.M.V  hiciera a la ejecutante “C. D. P. D. E. E. I”, íntegro pago del capital de $864.005,71, con más los intereses punitorios pactados en el Reglamento de Copropiedad, desde el vencimiento de cada período adeudado, por el lapso comprendido desde el 10/08/2024 y hasta el 10/02/2025, siempre y cuando no superaran  una vez y media la tasa que paga el Banco de la Nación Argentina en sus operaciones de depósitos a 30 días; e impuso las costas al aludido demandado vencido, habiendo diferido la regulación de honorarios.
Contra dicha forma de resolver, se alzó N.F. (administrador del Consorcio actor) a través del recurso de apelación interpuesto el 12/09/2025 y fundado en la pieza del 22/09/2025; cuyo traslado del memorial conferido el 25/09/2025, no fuera replicado por el referido accionado J.M.V.
2. Agravios
En primer lugar, el apelante se agravió respecto de la interpretación del reglamento de propiedad horizontal efectuada por el magistrado.
Afirmó que la sentencia atacada determinó una tasa de interés que no guardaba relación con lo estipulado en dicho instrumento.
Precisó que la aludida resolución judicial hizo mención a un texto del reglamento inexistente, y luego transcribió el artículo 8 que refiere a los accesorios.
Señaló que la Asamblea de Copropietarios aún no había fijado el interés punitorio aplicable en caso de mora en el pago de las expensas.
Criticó la tasa de interés establecida en el fallo, toda vez que se contraponía con la realidad económica que atravesaba el país, en cuanto a la problemática inflacionaria; lo cual colocaba al moroso en una situación más beneficiosa, a costa del perjuicio del resto de la comunidad consorcial.
Agregó que las expensas tenían una importancia vital para la vida del consorcio; por que resultaba indispensable contar con una tasa de interés que actuara no solo como compensación del capital adeudado, sino también como un incentivo para que todos los consorcistas cumplieran con sus obligaciones en término.
Adujo que la aplicación de una tasa de interés activa se trataba de la única medida provechosa para el consorcio, dado que era la que realmente reflejaba el costo de la mora, y compensaba la desvalorización del capital debido, a la par de que garantizaba la equidad, y se ajustaba al espíritu del artículo 771 del Código Civil y Comercial, que exigía que el interés reflejara el “costo medio del dinero para deudores”.
Solicitó que se revocara parcialmente el pronunciamiento recurrido, modificándose la tasa de accesorios.
3. Tratamiento de los agravios
Inicialmente, cabe destacar que los intereses pueden clasificarse o agruparse según diferentes criterios.
Así, atendiendo a su origen o fuente, son voluntarios, legales y judiciales. 
Los convencionales o voluntarios son aquéllos que nacen de la voluntad particular (tal como sucede con los intereses compensatorios y punitorios). Los legales son determinados por la ley, independientemente de la voluntad de las partes. Los judiciales son establecidos por el juez.
De acuerdo con su finalidad o función económica, se pueden distinguir en intereses compensatorios, moratorios (voluntarios, legales o judiciales) y punitorios, clasificación que adoptó el Código Civil y Comercial al regular las obligaciones de dar dinero (arts. 767, 768 y 769).
Los compensatorios, retributivos o lucrativos constituyen la contraprestación por el disfrute o privación de un capital ajeno (el “precio” o “fruto civil” por el uso del capital), o sea que son los convenidos para compensar el uso del dinero.
Son voluntarios o convencionales, ya que requieren pacto expreso para su devengamiento, y resultan independientes -y anteriores- a la mora del deudor (art. 767 Cód. Civ. Com.).
En general, corren desde que el deudor recibe el capital (en el caso del pagaré, desde la fecha de creación) y hasta el vencimiento del plazo establecido para su restitución, salvo cláusula en contrario (arts. 767 Cód. Civ. Com; 5 dec. ley 5965/63).
Por su lado, los moratorios son la sanción resarcitoria que debe pagar el deudor por el retardo en el cumplimiento de su obligación de dar una suma de dinero (arts. 768 y 1.748 Cód. Civ. Com.).
Es decir, constituyen la forma específica de indemnización por el atraso en el pago de una obligación pecuniaria (conf. TRIGO REPRESAS, Félix A.- COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén H, “Código Civil comentado, Obligaciones”, T° I, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2005, p. 493).
En fin, este accesorio no se trata de un modo de actualización del capital, sino que busca resarcir el daño que el incumplimiento del deudor ocasiona al actor, y posee como causa la privación al dueño del capital que aquél no tiene derecho a retener (conf. LLAMBÍAS, Jorge J; “Tratado de Derecho Civil. Obligaciones”, T° II-A, Ed. Perrot, Bs. As, 1994, pág. 205).
Entonces, a partir de la mora, el deudor debe intereses moratorios, los que corresponden -a diferencia de los compensatorios- aún en ausencia de pacto (art. 768 Cód. Civ. Com.). 
Ante la falta de pacto alguno, la tasa de interés moratorio se determinará por lo que dispongan las leyes especiales. Y en ausencia de ello, por las tasas que fijen los jueces conforme la reglamentación del Banco Central de la República Argentina (art. 768 Cód. Civ. Com.).
Frente a la inexistencia de reglamentación al respecto, se suele acudir a las que aplican los bancos oficiales (Banco Nación, Banco Provincia de Buenos Aires, etc.), lo cual nos coloca, de todos modos, dentro de la reglamentación del mencionado B.C.R.A.
Finalmente, los intereses punitorios son los que la ley impone en atención al incumplimiento malicioso del deudor. A diferencia de los moratorios, no pueden ser fijados de oficio por el juez.
En materia contractual, tienen fuente convencional y una doble función: a) compeler al deudor a cumplir -función sancionatoria-; y b) resarcir el daño generado por el incumplimiento -función resarcitoria- (arts. 769 y 790 Cód. Civ. Com.).
Sobre esa base, se verifica que asiste razón al recurrente en cuanto a la inexistencia de la cláusula del reglamento de propiedad horizontal transcripta en la sentencia de trance y remate impugnada, y consecuentemente allí determinada, a un lado la morigeración igualmente decidida.
En efecto, en el Considerando 3 del mencionado fallo del 04/09/2025, se indicó que de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad las expensas debían abonarse “...del primero al décimo día de cada mes y por adelantado, en la proporción que le corresponda y conforme al monto que anualmente establezca el consorcio. El atraso en el pago será recargado con un interés similar al que perciba el Banco de la Provincia de Buenos para giros en descubierto…”.
Sin embargo, el art. 8 del Reglamento de Copropiedad y Administración del 22/12/2009 adjunto con la demanda, dispone que: “Los copropietarios contribuirán al pago de las cargas comunes en las proporciones establecidas a cada una de las Unidades Funcionales en el Artículo Tercero y su liquidación se hará mediante el cálculo prudencial que el Administrador someterá a consideración de la Asamblea, debiendo abonarse mediante cuotas mensuales que resulten de dicho cálculo.- El copropietario que no cumpla con el pago de dichas cuotas, abonará un interés punitorio mensual sobre cada una de ellas en beneficio común y si la mora fuera de tres cuotas consecutivas vencidas al día del pago de la última, previa notificación extrajudicial por telegrama colacionado, será compelido por vía ejecutiva al pago de lo adeudado. El interés punitorio será fijado por la Asamblea de Copropietarios” (arts. 332, 384, 522 y cctes. CPCC).
Resulta evidente que la cláusula antes indicada no tiene otra finalidad que sancionar pecuniariamente al copropietario moroso en el pago de las expensas a su cargo; por lo que más allá del nombre dado a la penalidad, ésta queda plenamente  asimilada al interés moratorio agravado, que es el que se ha considerado como estímulo eficaz para asegurar el cumplimiento oportuno de tal obligación por parte de los propietarios (arts. 1, 2, 767, 768, 769, 794, 1.063, 1.064 y 1.065 Cód. Civ. Com; conf. esta Sala, causa 132559 RR 433/2022 S 13/09/2022).
A su vez, se valora la falta de fijación del interés en cuestión por parte de la asamblea de copropietarios, conforme lo reconocido por el agraviado en el punto II del escrito recursivo.
Así pues, frente a la falta de pacto expreso de la tasa de interés en cuestión para una deuda por expensas, y de disposiciones legales especiales al respecto; se impone establecerla judicialmente (art. 768 inc. “c” Cód. Civ. Com.).
En esa inteligencia, se advierte que en todo régimen de copropiedad, su  reglamento configura un contrato que es fuente de obligaciones y derechos para los otorgantes.
Asimismo, en lo que aquí interesa, el pago regular de expensas deviene esencial para la subsistencia del consorcio (art. 2048 Cód. Civ. Com.), desde que la  recaudación obtenida por tal concepto, se encuentra destinada al mantenimiento de los servicios que involucran a todos los copropietarios del inmueble (conf. esta Sala, causas 132559 RR 433/2022 S 13/09/2022, 138444 RS 387/2024 S 15/10/2024).
De ahí que los intereses previstos para los supuestos de falta de pago de las expensas en los Reglamentos de Propiedad, son habituales por la finalidad más compulsiva que resarcitoria que representan, que deriva en que en la mayoría de los casos sea superior a los intereses comunes (conf. juris. cit.).
Es que en el caso de las expensas comunes, no rigen las mismas pautas que las que se establecen para analizar la eventual usura de las tasas de interés relativas a otro tipo de créditos, puesto que -se reitera- su percepción hace a la existencia y funcionamiento del ente común, constituyendo los intereses moratorios un estímulo eficaz para asegurar su pago (conf. CNCom, Sala B, 13/05/2019, “Consorcio de Copropietarios Gorostiaga 1574/76 y 1578 CABA c/ Espinal, Irene s/ ejecución de expensas” - Expte. 4028/2019; Ídem, Sala C, 27/02/2025, “Consorcio de Propietarios Virrey Loreto 1751/1753/1799 esquina Arribeños 1509/1511/1521 c/ Said, Luis Javier Martín y otros s/ ejecución de expensas” - Expte. N°62891/2022).
Por esta razón, cabe admitir la aplicación de tasas de interés superiores a las reconocidas respecto de otros tipos de créditos; dado que el incumplimiento de la obligación de pago de las expensas es más grave y perniciosa, por encontrarse estrechamente vinculada al funcionamiento del consorcio, todo lo cual repercute en los consorcistas cumplidores, quienes deben solventar las expensas del moroso además de las propias, en razón del carácter solidario del sistema consorcial.
Por consiguiente, teniéndose en consideración la especial naturaleza de la obligación, el costo medio del dinero, su incidencia en el patrimonio del acreedor, y la realidad económica del país durante el período en que la deuda se devengó; corresponde modificar la sentencia de trance y remate dictada, disponiéndose que al capital de condena se le adicionarán los intereses moratorios agravados, desde el vencimiento de cada uno de los períodos adeudados, por el lapso comprendido entre el 10/08/2024 y el 10/02/2025, y hasta el efectivo pago, mediante la aplicación de la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires para restantes operaciones en pesos, incrementada en un 100% (arts. 1, 2, 9, 10, 148 inc. "h", 726, 727, 729, 768, 769, 770, 771, 794, 886, 888, 959, 1.021, 1.061, 1.063, 1.064, 1.065, 1.716, 1.724, 1.747, 1.748, 2.046 inc. “c”, 2.048, 2.050 y cctes. Cód. Civ. Com; 163, 164, 260, 266, 270, 332, 384, 522, 552 y cctes. CPCC; conf. CC0201 LP 138444 RS 387/2024 S 15/10/2024).
En esa línea, es dable destacar que este criterio concuerda con el parámetro que determina el art. 771 del Código Civil y Comercial, en orden al costo medio del dinero, que debe medirse en función de "restantes operaciones" y no del "descuento de documentos".
Ello así, dado que este último índice representa el costo de dinero para una pequeña porción de la población que es la que utiliza cheques o documentos similares; por lo que se considera que para el público en general, cuadra aplicar la llamada "Tasa activa para restantes operaciones" del Banco Provincia de Buenos Aires, sin acuerdo ya que se esta frente a un deudor en mora.
En ese orden de ideas, cabe remarcar que los jueces deben decidir teniendo en cuenta las tasas del mercado para supuestos similares, tal como expresamente lo dispone el aludido art. 771 del ordenamiento civil y comercial Civil al referir al "costo medio del dinero para deudores"; lo que autoriza la fijación judicial de las tasas respectivas dentro de sus justos límites, sin que por ello se viole el principio de congruencia (conf. CNCom, Sala C, 27/02/2025, “Consorcio de Propietarios Virrey Loreto 1751/1753/1799 esquina Arribeños 1509/1511/1521 c/ Said, Luis Javier Martín y otros s/ ejecución de expensas”).
En virtud de lo expuesto y con el alcance descripto, voto por la NEGATIVA.
A la primera cuestión planteada, el Sr. Juez Dr. López Muro dijo: Por análogas razones a las meritadas por el colega preopinante, adhiero a la solución propuesta; y, en consecuencia, también voto por la NEGATIVA.
A la segunda cuestión planteada el Sr. Juez  Dr. Sosa Aubone dijo:
En atención el acuerdo logrado corresponde, y así lo propongo, modificar la sentencia de trance y remate del 04/09/2025, disponiéndose que al capital de condena se le adicionarán los intereses moratorios convenidos, desde el vencimiento de cada uno de los períodos adeudados, por el lapso comprendido entre el 10/08/2024 y el 10/02/2025, y hasta el efectivo pago, mediante la aplicación de la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires para restantes operaciones en pesos, incrementada en un 100% (arts. 1, 2, 9, 10, 148 inc. "h", 726, 727, 729, 768, 770, 771, 794, 886, 888, 959, 1.021, 1.061, 1.063, 1.064, 1.065, 1.716, 1.724, 1.747, 1.748, 2.046 inc. “c”, 2.048, 2.050 y cctes. Cód. Civ. Com; 163, 164, 260, 266, 270, 332, 384, 522, 552 y cctes. CPCC).
Respecto a las costas de Alzada, postulo que se impongan en el orden causado, en función de tratarse de un agravio generado de oficio, la forma en que se decide y no haber mediado oposición al planteo revisor ensayado (arts. 68 y 69 CPCC).
ASÍ LO VOTO.
A la segunda cuestión planteada, el Sr. Juez Dr. López Muro dijo: Por idénticos motivos, voto en igual sentido que el doctor Sosa Aubone.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:
S E N T E N C I A
POR ELLO, y fundamentos expuestos, corresponde modificar la sentencia de trance y remate del 04/09/2025, disponiéndose que al capital de condena se le adicionarán los intereses moratorios convenidos, desde el vencimiento de cada uno de los períodos adeudados, por el lapso comprendido entre el 10/08/2024 y el 10/02/2025, y hasta el efectivo pago, mediante la aplicación de la tasa activa del Banco de la Provincia de Buenos Aires para restantes operaciones en pesos, incrementada en un 100%. Costas de Alzada por su orden. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. DEVUÉLVASE.