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En la ciudad de Campana, a la fecha de la firma digital de la presente, los Sres. Jueces de la Cámara de Apelación Civil y Comercial del Departamento Judicial Zárate-Campana, para dictar sentencia en la causa N° 15215-E caratulada FREIRE IRMA Y OTRO C/ ROMERO NIETO MATILDE OLGA Y OTROS S/ ACCION REIVINDICATORIA resultando del sorteo correspondiente que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Bentancur- Henricot, resolvieron plantear y votar las siguientes:
CUESTIONES:
1ra.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A la primera cuestión planteada, la Dra. Bentancur, dijo:
I- El Sr. Juez de primera instancia hizo lugar a la demanda por reivindicación promovida por los accionantes y condenó a Susana Graciela Núñez, José Benito Lescano, Gilberto Chaparro, Mirta Noemí Robles y demás ocupantes, a devolver a los actores la propiedad ubicada en calles Los Olmos y 1° de Julio de Garín, Pdo. de Escobar, Pcia. de Buenos Aires (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 9 - Sección E – Manzana 182 – Parcela 8; Partida 47.979; Matrícula 49.265); condenando además a Matilde Olga Romero Nieto, Sebastián Alejando Galante, Sabrina Noelia Bürki y demás ocupantes, a quienes se condena a devolver a los actores, dentro del plazo de diez (10) días, la propiedad ubicada en calles Los Olmos y 1° de Julio de Garín, Pdo. de Escobar, Pcia. de Buenos Aires (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 9 - Sección E – Manzana 182 – Parcela 9; Partida 47.980; Matrícula 49.264); condenando además a Feliciana Farías, Pedro Falcón y demás ocupantes, a quienes se condena a devolver a los actores, dentro del plazo de diez (10) días, la propiedad ubicada en calles Los Olmos y 1° de Julio de Garín, Pdo. de Escobar, Pcia. de Buenos Aires (Nomenclatura Catastral: Circunscripción 9 - Sección E – Manzana 182 – Parcela 10; Partida 47.981; Matrícula 48.495). En todos los casos, dejándola desocupada y en estado de que los demandantes puedan entrar en su posesión, bajo apercibimiento de hacerlo con el auxilio de la fuerza pública. Con costas a los demandados. Asimismo, rechazó la reconvención planteada por Gilberto Chaparro y Mirta Noemí Robles por mejoras. (26/12/23).
II- La sentencia fue apelada por los accionados Gilberto Chaparro y Mirta Noemí Robles con patrocinio de la Defensoría Oficial, concediéndose el recurso libremente, expresando agravios por ante esta Alzada, de cuyo escrito se corrió traslado siendo contestado por la contraria.
III- Estando firme la sentencia respecto de los demás accionados, cabe apuntar que los reclamantes promovieron la acción afirmando ser herederos de la titular registral, su madre, y por ende, solicitando la reivindicación de la parcela ocho, ocupada en el caso por Gilberto Chaparro y Mirta Noemí Robles. Estos contestaron afirmando haber comprado el terreno por una cesión de derechos posesorios del 25/11/2006 a la Sra. Susana Graciela Núñez.
Al sentenciar, el a quo rechazó tal defensa, ponderando que dicho instrumento no había sido contratado con la titular registral entendiendo que tampoco podían subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, no demostrándose tampoco una posesión animus domini durante 20 años.
En relación a su reconvención por mejoras, la desestimó por no acreditarse que las introducidas habrían de subsistir al momento de la restitución, "ya que se trataría de una vivienda prefabricada que bien podría retirarse".
IV- En sus agravios, los apelantes solicitan en primer lugar, que se conceda en Alzada la prueba pericial que ofrecieran al reconvenir, respecto de la cual en primera instancia se decretó su negligencia. En sustancia, solicitan que se conceda tratamiento del escrito presentado por la Sra Robles en fecha 11/06/2012 donde solicitó la declaración de inexistencia del pedido de intimación formulado por la actora -para que se active la prueba- y de la declaración de negligencia consecuente, por contener firmas apócrifas.
Alegan que de tal planteo de inexistencia, debió haberse corrido traslado a la actora -previo a su eventual resolución-; y que luego, la providencia dictada a fs 306 (de fecha 12/6/2012) que dispuso el rechazo del mismo, fue considerada irrecurrible en fecha 25/06/2012, desestimando así el recurso de apelación presentado en esa misma fecha.
Manifiestan que tal circunstancia ocasionó que su parte no pudiere atacar la decisión del Sr. Juez de fecha 29/5/2012, en virtud de la cual se dispuso la negligencia de las pruebas periciales ofrecidas por la accionada como sustento de la reconvención. Entienden que surge inevitable la necesidad de acudir a los planteos que oportunamente fueron formulados contra el decisorio del 29/5/2012 (que declaró la negligencia de las pruebas periciales) y contra la providencia del 12/6/2012 que los rechazó. Peticionan, dado el valor que tienen para el derecho de la demandada, que esta Alzada recepte los argumentos expresados oportunamente en el escrito presentado por la Sra Robles con la anterior representación letrada en fecha 11/6/2012, respecto de la improcedencia de la declaración de negligencia de las pruebas periciales y se disponga la producción de las mismas, todo con fundamento en el art. 255 inc. 2 del CPCC.
Al contestar la actora sostuvo que siendo una cuestión tratada en el año 2012, su introducción ahora por vía de la expresión de agravios resulta extemporánea, dado que aquél rechazo está firme y consentido, y por ende la Alzada no podría revocarlo, dado que no puede abrirse una etapa precluida.
La facultad de replantear prueba funciona virtualmente igual que un recurso, porque el litigante debe fundar su pedido para que la Alzada ordene producir la prueba y con esa fundamentación debe convencer al tribunal de que el juzgado erró al denegarla o al declarar la negligencia en su producción (Conf. Quadri - Rosales Cuellos - Sosa, Tratado de los recursos. 1. 1ra edición. Astrea. pág. 129).
Con tal premisa, cabe ponderar que en autos la recurrente ofreció como sostén de su reconvención por mejoras, prueba pericial, en particular perito tasador, perito electricista y perito arquitecto, prueba ordenada por el a quo en fecha 15/11/2011, los cuales fueron desinsaculados. El 17/4/2012 la parte actora solicitó, dado que no se había activado la producción de prueba pericial ofrecida por la accionada, que se la intime bajo apercibimiento de ley, intimación que tuvo lugar por despacho del 17 de abril de ese año, bajo apercibimiento de dejar sin efecto de oficio dichas medidas. Libradas las cédulas de notificación de tal despacho, y encontrándose notificadas y firme este último, la actora peticionó que se haga efectivo el apercibimiento y el a quo declaró la negligencia de dicha prueba, ponderando que los accionados no desarrollaron ninguna actividad para producirla.
El 11/06/2012 se presenta la Sra. Mirta Noemí Robles y pide que se declare la inexistencia de los escritos de intimación y pedido de negligencia presentados por la actora, por contener firmas apócrifas, lo cual el a quo rechazó in limine, resolución que fue apelada por la Sra. Robles, apelación que el Juzgado denegó por aplicación del art. 377 del CPCC.
A la luz de lo expuesto, se observa que el replanteo solicitado se funda en una revisión del libelo en que acusaran la inexistencia de los escritos acompañados por la actora; pero tal replanteo solo puede fundarse con argumentos que pongan en crítica la procedencia o improcedencia de la negligencia de prueba. En particular, entre los fundamentos dados por la recurrente para peticionar el replanteo, no se encuentra una impugnación al razonamiento del a quo que tuvo por decaída la prueba pericial ofrecida; de hecho, nada apuntan respecto al criterio que la sostiene, esto es, que no activaron su producción luego de ordenada, ni después de intimada. Esta vía no es un cauce para plantear la revisión de otros escritos o resoluciones.
Por ello, no surgiendo del replanteo formulado la demostración concreta de un error al fundamentarse la declaración de negligencia de dicha prueba, corresponde su rechazo.
V- El aspecto central del recurso formula agravios contra el rechazo de la reconvención por mejoras que los recurrentes plantearan al contestar. Alegan que no se ha ponderado la detallada descripción de la reconvención y lo que surge de la prueba testimonial. En tal sentido, argumentan que al momento de reconvenir -21/04/2009- su parte describió como mejoras gastos de materiales y mano de obra realizados en la construcción y colocación de una vivienda prefabricada, alambrado de todo el lote, colocación de portones de hierro, relleno y nivelación del lote con tierra, instalación de electricidad con levantamiento de pilar nuevo e instalaciones sanitarias. Adunan que la familia Robles se encuentra en el lugar hace más de 20 años, y que ello, sumado a la situación de mejoras aludida tornó que la vivienda dejara de ser una simple casilla prefabricada. Apuntan que los testigos Sr. Humberto Luján Castaño y Rosalía Beatriz Trejo reconocieron que se habían efectuado mejoras sustanciales en el inmueble, las que le han proporcionado valor económico.
Señalan que, conforme lo mencionaran al momento de contestar, el lote contaba con una casilla precaria y su parte instaló allí una vivienda nueva y estable, la cual si bien contaba inicialmente con la característica de ser prefabricada, fue sumando periódicamente elementos de estabilidad y jerarquización, los cuales ya estaban presentes al momento de interponer la reconvención y resultan mayores a la fecha.
Continúan expresando que no habiendo el fallo considerado inexistencia de buena fe de su parte, la situación jurídica del reclamo de mejoras de la Sra Robles queda encuadrada por los arts 2422 y sig del Código Civil (ya derogado), pero de aplicación al caso.
Expresan que su buena fe y la adquisición a título oneroso -invocada y acreditada- del inmueble que ahora se reivindica, habilita a la Sra Robles a pretender legítimamente el reconocimiento de las mejoras producidas y que benefician al inmueble.
En definitiva, peticionan que se haga lugar a la reconvención deducida.
VI- Al contestar, la actora solicitó el rechazo del recurso, en primer lugar, por no contener una crítica en los términos del art. 260 del CPCC, al apuntar que el memorial esgrime argumentos ya introducidos al contestar y reconvenir, lo cual resulta inadmisible.
En subsidio, responde que la apelante no acompañó prueba que demuestre que las mejoras incorporadas tienen carácter permanente, sosteniendo que el Máximo Tribunal Provincial ha dicho que las construcciones desmontables no son mejoras en el marco de la reivindicación.
Señala que la prueba testimonial es genérica, y no suple la carga probatoria impuesta por el art. 375 CPCC. Postula además que en cuanto a las mejoras, debe acreditarse que estas aumentan el valor del bien y que subsistían al momento de la restitución; pero que no hay prueba idónea que acredite tales extremos.
Resalta además, que la accionada basa su permanencia en una cesión de derechos posesorios otorgada en el año 2005/2006 por la Sra. Nuñez, quien carecía de título legítimo y cuya ocupación fue declarada ilegítima en la misma sentencia, siendo tal cesión inoponible a los actores, no constituyendo justo título, ni prescripción adquisitiva, donde tampoco se acreditó animus domini.
VII- Respecto del pedido de deserción del recurso solicitado por la parte actora, entiendo que corresponde su desestimación, por encontrar que el escrito de agravios contiene una crítica concreta y razonada del fallo, señalando a su entender los errores en los que incurre, y por ello, se observa cumplida la pauta del art. 260 del CPCC.
VIII- Corresponde mencionar en primer término que el pago de las mejoras se rige por la ley que resulte vigente al momento de la restitución del inmueble; porque es entonces, cuando deben ser pagadas, retiradas por el constructor si fuera posible, o destruidas a su costa, según corresponda (Este Tribunal en autos "Da Fonseca Julio Alberto c/ Gallo Vanesa Susana y Otro s/ Reivindicacion" C. 9922, Sent. 17/05/2018).
Una mejora consiste en el aumento del valor intrínseco de una cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales, estas últimas provenientes del hecho del hombre y se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.
El art. 1934 del CCCN las clasifica en: c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa; d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa; e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusiva para quien la hizo. En particular, las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, es decir, sin cuya realización la cosa se hubiere deteriorado o perdido, por ejemplo: reparaciones de muros, techos, cañerías, etc, siendo indispensables. Las mejoras útiles son aquellas que resultan de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa y redundan por lo general en un incremtno del valor o renta de la cosa, por ejemplo, la instalación de servicios, realización de cocheras, rellenado de terrenos, escurrimiento de aguas, etc.
Ahora bien, en materia de posesión la cuestión es diferente, puesto que según su carácter, algunas mejoras pueden reclamarse y otras no. En este aspecto, el CCCN, al igual que el Código anterior, clasifica la posesión en legítima e ilegítima. Así, el art. 1916 del CCCN establece: Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de esta ley. De manera que si el titular de la relación carece de título o lo tiene pero media alguna irregularidad, la relación será ilegítima. Así quien adquiere un inmueble con título y modo suficientes es un poseedor legítimo, y quien adquiere la posesión sin título, es un poseedor ilegítimo (Conf. Lorenzetti. Código Civil y Comercial de la Nación comentado. 2015. Santa Fe. 1era ed. Tomo IX. Rubinzal Culzoni editores. pág. 123).
En esta línea de análisis, y en relación a las condiciones personales del poseedor, el art. 1918 dispone: el sujeto de la relación de poder es de buena fe, si no conoce ni puede conocer que carece de derecho, es decir cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
Dicho error de hecho, esencial y excusable, significa que el poseedor está convencido de que adquirieron el derecho real o el derecho personal de conformidad a las disposiciones del Código, aunque en verdad no sea así. El error no debe provenir de una negligencia culpable y cuando se trata de un error de derecho la buena fe no es posible. Es decir, que se ejerce una relación ilegítima, pero el poseedor está convencido que es legítima. Lo que caracteriza a la buena fe es un error en la mente del poseedor, pero para que este error sea excusable es preciso que la posesión se funde en un título o causa de adquisición apto de por sí para la adquisición del correspondiente derecho exteriorizado en la posesión, pero que en el caso no la produjo por adolecer de algún vicio o defecto que lo invalide. Ahora si el poseedor hubiera podido conocer la ilegitimidad de su título si hubiera puesto la debida diligencia, debe ser considerado de mala fe, que se define aquí por exclusión. Ello es derivación del mismo artículo en cuanto supone de buena fe a quien no conoce ni puede conocer que carece de derecho. Esto último impone al sujeto actuar con diligencia, o sea que si la cosa es registrable, se supone que verificó las constancias del registro (Conf. Lorenzetti, ob. cit. pág. 128-129).
Respecto a la procedencia del pago de mejoras, el art. 1938 del CCCN dispone: Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa".
Según señala la doctrina, si el poseedor, aun de buena fe, realizó gastos de mero mantenimiento -no son indispensables para mantener la cosa en buen estado sino tan sólo convenientes, sin aportar un provecho manifiesto a quien los hace-, se infiere del texto legal que no puede reclamar su reembolso, menos aún si el poseedor es de mala fe. La misma suerte corren las mejoras suntuarias que no son resarcibles. Respecto de las mejoras necesarias, se puede reclamar su costo, pero si el poseedor es de mala fe y tales erogaciones fueron necesarias por su culpa, desaparece el derecho al reintegro. En el caso de las mejoras útiles cabe presumir que aumentan el valor de la cosa. Debe abonarse el mayor valor que determinen peritos, para evitar un enriquecimiento sin causa. Dado que el artículo no distingue, cabe inferir que también el poseedor de mala fe tiene derecho a la indemnización (Conf. Lorenzetti. ob. cit. pág. 191).
VIII- De los antecedentes de autos, surge que al reconvenir, los aquí apelantes expresaron ser poseedores de buena fe, destacando que tiraron abajo una prefabricada que había en el lugar que calificaron de "pésimas condiciones" y colocaron una nueva vivienda. También, que instalaron alambrado, portones y rellenaron todo el lote, realizándose luego un contrapiso de ocho metros cuadrados en el que se armó la casa prefabricada. Reclamaron la suma de $32.000.- en esa fecha incluyendo instalación de electricidad e instalaciones sanitarias. Corrido el traslado, la parte actora negó lo expuesto y sostuvo que los reconvinientes no eran poseedores de buena fe, dado que conocían que el terreno no les pertenecía, no haciendo ningún estudio de títulos, no dándose tampoco los demás requisitos del art. 2422 del CC.
Tengo en cuenta que el título que los accionados invocaran como fundamento de su posesión -cesión de derechos posesorios- quedó descalificado por el fallo, el cual consideró que no surgía del propio instrumento que "hubiese sido contratado con la titular registral ni podría subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, como asimismo tampoco se demuestra una posesión animus domini durante 20 años". Esta cuestión no recibió réplica de los apelantes y por ello quedó firme. De modo que su posesión sólo puede ser calificada, según lo antes expuesto, como de mala fe, lo que circunscribe el ámbito de pago de mejoras.
Ahora bien, no puede pasarse por alto, que quien invoca un hecho carga con la prueba del mismo, regla derivada del art. 375 del CPCC, por lo que el reclamo del pago de mejoras se haya supeditado a su efectiva demostración.
En este aspecto, los apelantes produjeron dos testimonios. El primero, Humberto Lujan Castaño, dijo conocer a los demandados por ser vecinos del lugar, y declaró: "donde vive la Sra. Mirta había una casilla donde antes vivía una familia grande y ella la tiró abajo y compró una prefabricada grande que es donde vive ahora, el terreno está todo alambrado, tiene perforaciones de agua y electricidad..." Agregó: "antes que viva Mirta vivía una familia que no sabe el nombre y tampoco sabe si Mirta les compró a ellos ... donde vive la Sra. Mirta había una casilla donde antes vivía una familia grande ... Mirta vive ahí desde hace cinco o seis años. Agregó que cuando el testigo llegó al Barrio el lote estaba descampado, después se instaló una familia con muchos hijos y después vino la Sra. Mirta."
La segunda Sra. Rosalía Beatriz Trejo, dijo tener amistad de vecinos con los accionados y declaró que los mismos -Chaparro y Robles- "hicieron todo nuevo, tiraron abajo lo que había que era una prefabricada, rellenaron todo porque eso era un pozo y pusieron una prefabricada pero de esas modernas, nuevas, hicieron baños, todo nuevo". También agregó que la Sra. Robles y el Sr. Chaparro "compraron a una gente que estaba ahí".
De tales testimonios, se desprende que los recurrentes habrían realizado mayormente mejoras útiles. Sin embargo, hay que adunar que no es claro que la vivienda prefabricada sea "de manifiesto provecho" para el actor, dado que no puede imponérsele su uso, siendo que puede ser retirada, por lo que no es posible calificarla de mejora útil.
Por otra parte, el testigo Castaño también refirió que antes que llegaran los recurrentes al lugar, había otra familia, por lo que tampoco es inferible a partir de su relato, que los servicios o alambrado a los que se alude fueran colocados por los apelantes. La testigo Trejo también expresó que en el lote había otra familia antes que llegaran los recurrentes. No hay otro elemento probatorio que abone la postura de los recurrentes, dado que la prueba pericial quedó decaída por la declaración de negligencia y la misma suerte corrió la prueba informativa que ofrecieran.
Corresponde además destacar que para que sea procedente su pago, los interesados deben demostrar cual es el mayor valor que la cosa adquirido, si lo hay; porque es a partir de allí, según el art. 1938 del CCCN que puede reclamarse un reembolso. Pero tal extremo no ha sido demostrado, no pudiendo presumirse, siendo también carga de los reclamantes tal demostración.
En suma, la prueba aportada por los recurrentes no convence respecto a que las mejoras hayan sido realizadas por los mismos, y en todo caso, no habría acreditación del incremento del valor del bien.
En consecuencia, el agravio que se esgrime frente al rechazo de este punto debe ser desestimado.
IX- Atento el resultado adverso que obtendrá el gesto recursivo, las costas de Alzada deben imponerse a los apelantes (Art. 68 CPCC).
Así lo voto.
Por compartir los mismos fundamentos, el Dr. Henricot, votó en el mismo sentido.
A la segunda cuestión planteada, la Dra. Bentancur, dijo:
En atención al resultado obtenido en la votación a la primera cuestión, el pronunciamiento que corresponde se dicte, debe ser:
Desestimar el replanteo de prueba formulado y rechazar el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia dictada en cuanto fuera motivo de agravios, con costas.
Así lo voto.
Por compartir los mismos fundamentos, el Dr. Henricot, votó en el mismo sentido.
Con lo cual se dio por terminado el presente Acuerdo que firmaron los Sres. Jueces por ante mi, dictándose la siguiente
SENTENCIA
Campana, a la fecha de la firma digital de la presente,
VISTOS Y CONSIDERANDO: El acuerdo que antecede, fundamentos y citas legales, dados al tratarse la cuestión primera, el Tribunal RESUELVE:
Desestimar el replanteo de prueba y rechazar el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia dictada en cuanto fuera motivo de agravios, con costas.
NOTIFÍQUESE. REGÍSTRESE. DEVUÉLVASE.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 13/11/2025 13:42:57 - BENTANCUR Karen Ileana - JUEZ
Funcionario Firmante: 13/11/2025 13:47:00 - HENRICOT Osvaldo Cesar - JUEZ
Funcionario Firmante: 13/11/2025 13:56:54 - BRUZZONI Roberto Andres - SECRETARIO DE CÁMARA
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256101947008895880
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL - CAMPANA
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 13/11/2025 13:56:56 hs. bajo el número RS-193-2025 por BRUZZONI ROBERTO ANDRES.
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