En la ciudad de Quilmes, reunidos en Acuerdo ordinario los Sres. jueces de la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Quilmes, Dres. Diego DE ROSA y Gonzalo A. LÓPEZ CARDOSO, con la presencia de la Sra. secretaria, Dra. Tatiana Kolesnik, se trajo a despacho para dictar sentencia la causa Nº 30.576 caratulada "GONZALEZ, JORGE FELIX C/ MENDIETA, MARIA MARTA Y OTRO S/ DESALOJO”.- 

De conformidad con lo dispuesto por los artículos 168 de la Constitución Provincial y 266 del Código de Procedimiento Civil y Comercial, la Excelentísima Cámara resolvió votar las siguientes 

CUESTIONES

  1ra.) ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

  2da.) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

Practicado el sorteo de ley (art. 263 última parte del CPCC) dio el siguiente orden de votación: Doctores Diego De Rosa y Gonzalo A. López Cardoso.-

A la primera cuestión el Doctor Diego de Rosa dijo:

1) Han sido remitidos los presentes autos a este Tribunal a fin de analizar y resolver el recurso de apelación interpuestos en fecha 24/08/2025 por la parte demandada Mendieta María Marta, con el patrocinio letrado del Dr. Ruben Eugenio Domene, contra la sentencia dictada por el Sr. Juez de grado con fecha 19 de Agosto de 2025, que -en lo sustancial- hizo lugar a la demanda de desalojo impetrada por  JORGE FELIX  GONZALEZ continuada por su hijo CLAUDIO ROBERTO GONZALEZ contra MARIA MARTA MENDITA  haciéndola extensiva a demás ocupantes; y, consecuencia, condeno a los demandados a desocupar en el plazo de 10 (diez) días de notificada dicha sentencia (art. 163 inc. 7 del CPCC) el inmueble ubicado en la calle Fronteriz N°314 de la Localidad de Florencio Varela, bajo apercibimiento de  lanzamiento  con auxilio de la fuerza pública en caso de incumplimiento (arts. 511 y 513  del  CPCC).-

Por último, impuso las costas del proceso a la parte demandada, por revestir la calidad de vencida.-

1.1) Radicadas las actuaciones en el Tribunal, y llamada a expresar agravios, la demandada lo hizo a través del escrito de fecha 18/05/2026, el que mereció replica de la contraria el día 29/5/2026.-

1.2) Atento el estado de autos, con fecha 12/06/2026 se llamó autos para dictar sentencia mediante providencia que se encuentra firme, todo lo cual posibilita el dictado del presente pronunciamiento (art.263 CPCC).-

2) Agravios de la parte demandada

En su presentación recursiva, a la cual cabe remitirse brevitatis causae, la parte actora centra sus quejas, en los siguientes puntuales aspectos:

2.1) En primer lugar, la recurrente se agravia de la errónea atribución de la calidad de “locatario” endilgada a su persona, afirmando que “…la parte actora no acompaño prueba alguna tendiente a acreditar la existencia de una relación locativa…”.-

Sostiene que no obra en el expediente elemento alguno que acredite la existencia de un contrato de locación, ya sea escrito o verbal, ni prueba idónea que permita tener por configurada la relación locativa denunciada en la demanda postulatoria, presupuesto indispensable para la procedencia de la acción de desalojo por vencimiento de contrato.-

Destaca que “…la pretensión de desalojo instaurada fue articulada por el actor por considerar a los accionados ocupantes ilegítimos, endilgándosele el carácter de locatarios, afirmándose que no detentan ningún título que autorice el uso y goce de la cosa inmueble reclamada. Los alcances de tal directa imputación, no fueron corroborados”.-

2.2) En segundo lugar, la recurrente alega la transgresión del principio de congruencia, por considerar que la sentencia de grado se ha apartado de los límites objetivos de la litis.-

Sostiene que “…se evidencia absurdo, discordancia entre lo sentenciado y lo probado a través del contexto de demanda y producción probatoria…”.-

Cuestiona, asimismo, la valoración fragmentada de la prueba, con apartamiento de las reglas de la sana crítica y del art. 384 del CPCC.-

Finalmente, aduce que el pronunciamiento desnaturaliza el ámbito propio del juicio de desalojo, al omitir que el mismo no resulta procedente frente a quien acredita prima facie una situación posesoria con animus domini, lo que torna impropia la vía elegida.-

2.3) En tercer lugar, la recurrente cuestiona lo resuelto en la instancia de grado con relación a la validez de determinados actos procesales que fueron oportunamente impugnados por falsedad de firmas.-

Señala que, con anterioridad al dictado de la sentencia, promovió incidente de impugnación de firmas respecto de diversas presentaciones atribuidas a la parte actora, habiéndose concluido en sede incidental que las mismas resultaban apócrifas, declarándose la inexistencia de dichos actos.-

Sostiene que, no obstante ello, el sentenciante atribuyó eficacia al trámite procesal ulterior, continuando el desarrollo del proceso sin retrotraer las actuaciones al momento en que se produjeron los actos viciados, lo que -a su entender- resulta contradictorio con la propia declaración de inexistencia.-

Afirma que los escritos judiciales carentes de firma válida o suscriptos por quien no es su autor constituyen actos procesales inexistentes, insusceptibles de convalidación, ratificación o subsanación, y que no pueden producir efectos jurídicos ni servir de base a actuaciones posteriores.-

Concluye que la decisión recurrida resulta errónea al permitir la prosecución del trámite sobre la base de actos inexistentes, afectando la validez del procedimiento y el derecho de defensa en juicio.

2.4) Por último, insiste en que se ha omitido considerar la ausencia de prueba suficiente respecto de la existencia del contrato de locación invocado como fundamento de la acción de desalojo.-

Señala que la demanda se ha sustentado en la alegada existencia de una relación locativa verbal, fundada en la causal de falta de pago y vencimiento de plazo contractual, extremo que ha sido expresamente controvertido por la demandada desde el inicio del proceso.-

En ese marco, refiere que “…cuando media un contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la pretensión de desalojo en aquél carácter, con prescindencia de que sea o no propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha pretensión. En este supuesto, la acción de desalojo se basa en la supuesta inexistencia de un vínculo jurídico entre actor y demandado, de hecho, tal afirmación no fue probada. No existe ninguna prueba desarrollada por la actora que tenga conducción para tener por probada la existencia del vínculo contractual explicitado en demanda constitutiva del proceso”.-

Afirma que no se ha producido prueba idónea que acredite la existencia del vínculo contractual invocado, resultando insuficientes tanto la documental acompañada como la prueba testimonial rendida por la actora, la cual ha sido valorada de manera parcial y sin la debida confrontación con la restante prueba producida por la demandada.-

Agrega que, de haberse ponderado adecuadamente la prueba producida por la demandada se habría arribado a la conclusión de que no existió relación locativa alguna, sino una situación posesoria incompatible con la pretensión de desalojo intentada.-

Concluye que no se ha acreditado en autos la existencia de locación, ni tampoco la configuración de una obligación de restitución exigible, lo que torna improcedente la acción promovida, la cual en todo caso se limita a cuestiones de derecho personal que no han sido demostradas en el caso.-

Solicita se rectifique la sentencia de grado y se rechace la demanda.-

  3) PUESTO A RESOLVER, corresponde recordar que nuestro más Alto Tribunal ha decidido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan solo las que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (CSJN, Fallos 258:304; 262:222; 265:301; 272:225, entre otros y remarcado por destacada doctrina:  Fassi- Yánez, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado, t.1, p. 825).-

En su mérito, no habré de seguir a la parte recurrente en todas y cada una de sus alegaciones sino, tan solo, en aquellas que sean conducentes para decidir este conflicto.-

Asimismo, tampoco es deber del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 144:611, entre otros), razón por la cual me inclinaré por las que produzcan mayor convicción, en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragoneses Alonso llama jurídicamente relevantes (Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960. p. 791, párrafo 1527), o singularmente trascendentes, como los denomina Calamandrei (La génesis lógica de la sentencia civil, en Estudios sobre el proceso civil, p. 369 y siguientes).-

4) En forma liminar, previo a ingresar en el análisis medular de los agravios esbozados, es menester iniciar el examen señalando que en tanto el conflicto versa sobre una situación jurídica pendiente que la parte actora atribuye a un origen contractual, y si bien a la fecha del dictado del presente pronunciamiento se encuentra vigente el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26.994) –que comenzó a regir a partir del 1ro. de agosto de 2015 (ley 27.077)-, no menos cierto resulta que todo lo que hace a su constitución, modificación o extinción o consecuencias consumadas, debe regirse por la ley que estaba en vigencia al tiempo del “consumo jurídico” (conf. Kemelmajer de Carlucci Aida, “La aplicación del Cód. Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas en curso de ejecución”, publicado en Rev. de Derecho Privado y Comunitario, 2015 edición extraordinaria, pág. 152, ed. Rubinzal Culzoni). En cambio, los efectos o consecuencias aún no producidos caen bajo la nueva ley por aplicación inmediata, sin retroactividad (art. 7 del Cód. Civil y Comercial de la Nación).-

5) Sentado lo expuesto, anticipo que el recurso prospera.-

A efectos de fundar tal afirmación, considero propicio iniciar el análisis recordando que el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión (art. 676 CPCC., conf. Palacio Lino E., “Derecho Procesal Civil”, T. VII, cuarta reimpresión, pág. 77 y ss., ed. Abeledo Perrot).-

En similar sentido se ha resuelto que el desalojo procede solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien lo detente resulta un intruso (SCBA., 22/2/94, LLBA., 1994-1).-

De la definición expuesta se deduce que la pretensión de desalojo sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o posesión que puedan arrogarse las partes (Cám. Civ. 2da. Cap., La Ley, t. 58, pág. 477, CC. La Plata, sala II, El Derecho, t. 44, pág. 144).-

Interesa, asimismo, destacar que la admisibilidad de la pretensión de desalojo se halla supeditada al requisito de que la obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida (SCBA., Jur. Arg., 969-111, pág. 663; Cám. Prim. Civ. y Com. Bahía Blanca, La Ley, Rep. XL, (A-J), pág. 872, nro. 20) y sea además actual, real y concreta.-

6) En el caso, conforme surge del escrito de inicio, el accionante reclama el desalojo con basamento en el vencimiento de un contrato de locación que la demandada se habría comprometido a firmar el 10 de marzo de 2007, y pese a que ello no sucedió, el mismo habría vencido  el día 10 de marzo de 2009. También alega que no pagaron los alquileres desde febrero de 2008 (ver fs. 12/13).-

 De tal manera, y siguiendo la doctrina del Superior Tribunal bonaerense, corresponde resaltar que “si se demanda el desalojo invocado como título habilitante una vinculación contractual, resulta ajeno a la litis así conformada todo lo relacionado con la titularidad dominial (SCBA., conf. causas Ac. 54.550, sent. del 17/X/45; Ac. 37.672, sent. del 7-VII-87; etc.).-

7) Arribados a esta instancia y en virtud del objeto del reclamo ya delineado, el locador está legitimado activamente para formular la pretensión de desalojo, debiendo acreditar como carga de su parte: la calidad de locador que dice investir; la de locatario que reviste la persona del demandado y los presupuestos de hecho referidos a la falta de pago de los alquileres y/o al vencimiento del contrato.-

En el Código de Vélez (vigente a la fecha denunciada de celebración del acuerdo comprometido, conforme art. 7 del Código Civil y Comercial) esablecia que el contrato de locación de cosas, por regla era informal; pero si el objeto era un inmueble, debía hacerse por escrito, según art. 1° de la ley 23.091- situación hoy contemplada en el art. 1.188 del CCyC.-

8) Sentado ello, recuerdo que incumbe al actor la prueba de los hechos constitutivos (los que dan nacimiento al derecho), mientras que corresponde a la demandada la carga de probar los hechos extintivos, modificativos y los impeditivos.-

En el ámbito local, el art. 375 del Cód. Procesal Civil y Comercial establece que incumbe la carga de la prueba a la parte que afirme la existencia de un hecho controvertido o de un precepto jurídico que el juez o el tribunal no tenga el deber de conocer, y que cada una de las partes deberá probar el presupuesto de hecho de la norma o normas que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción.

En este sentido, ha dicho nuestro Superior Tribunal que cuando el actor peticiona en función de un contrato verbal -como el caso de autos-,  a él le incumbe la prueba de su existencia y la extensión y alcance de las respectivas contraprestaciones (SCBA., Ac. 33.497 en D.J.B.A, 127-170).-

9) En este estado, corresponde analizar el plexo probatorio desplegado en las actuaciones.-

En el caso, entiendo que el actor no logró acreditar la existencia del contrato de locación invocado en su demanda, dado que la declaración de la testigo Juana Dolores Brites (fs. 204), por su falta de precisiones al respecto resulta absolutamente insuficiente, máxime que ha sido la única prueba producida y, por otra parte, resulta contradicha por los testimonios prestados por Vicente Angel Yaniselli y Beatriz Antonia Piva (Ver fs. 227 y 230) (arts. 375, 384, 456 y conc. del CPCC).-

Es decir, no solo se encuentra reconocida por el actor la falta de suscripción del contrato de locación de inmueble, que alega haber convenido con los demandados y en el que basa su reclamo, sino que además no se verifica la producción de una sola prueba directa que permita tener por acreditada la celebración del mencionado contrato.-

En consecuencia, el incumplimiento del actor de su deber de probar los hechos en que basa su pretensión apareja un gravamen que sella la suerte en estas actuaciones.-

Por otra parte, no puede perderse de vista que el actor, en oportunidad de producirse la prueba confesional, al ser preguntado en la posición séptima para que jure como que es cierto que  "realizó contratación verbal de venta del inmueble sito en calle Fronteriz N°314 de Florencio Varela", respondió que resulta cierto (ver fs. 202/203)  (arts. 375, 384, 402 y 422 del CPCC).-

De este modo, contrariamente a lo invocado en el escrito de demanda, el accionante admitió haber transmitido el inmueble en virtud de un vínculo diferente.-

10) En suma, en el marco de un proceso de desalojo por vencimiento del contrato de locación, se halla legitimado para interponer la pretensión el locador, en tanto que se erige como legitimado pasivo el locatario. En virtud de ello y habiendo quedado establecido que la parte actora no ha logrado acreditar la celebración del contrato de locación de inmueble entre las partes, se desprende de lo dicho que no concurren los extremos requeridos por el art. 676 del CPCC que habiliten el pedido de restitución del bien.-

Colofón de todo lo expuesto, propondré la admisión del recurso de apelación interpuesto y la consecuente revocación de la sentencia en crisis, así como la imposición de las costas de ambas instancias al actor en su calidad de vencido (art. 68 del CPCC.).-

Por ello VOTO POR LA NEGATIVA.-

A esta cuestión el Señor Juez Gonzalo A. López Cardoso, por los mismos fundamentos, VOTA EN IGUAL SENTIDO.-

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR DE ROSA DIJO:

Dado como ha sido resuelta la cuestión que antecede, corresponde hacer lugar al recurso interpuesto, revocar la sentencia apelada y rechazar la demanda de desalojo incoada. Las costas de ambas instancias deberán imponerse al actor que resulta vencido (art. 68 CPC).- 

ASI VOTO.

A la segunda cuestión planteada el Señor Juez Doctor Gonzalo A. Lopez Cardoso, por las mismas razones, adhiere al voto precedente.-

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente SENTENCIA: 

Se hace lugar al recurso interpuesto, revocándose la sentencia apelada y rechazándose la demanda de desalojo incoada. Con costas a la parte actora en ambas instancias.- 

REGISTRESE. NOTIFIQUESE a través de la remisión de copia digital de la presente en el domicilio electrónico de las partes, teniéndose por cumplida la notificación el día martes o viernes inmediato posterior o el siguiente día hábil si alguno de ellos no lo fuese- a aquél en que hubiere quedado disponible para sus destinatarios en el sistema de Notificaciones y Presentaciones Electrónicas (art. 11, Reglamento para la notificación por medios electrónicos, Ac. SCBA. 3845/17 modif. por Ac. 3991/20). Oportunamente, DEVUELVASE.-