En la ciudad de La Plata, a 3 de agosto de 1993, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Mercader, Vivanco, Laborde, Negri, Pisano, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 47.709, “González Escandon, Irenio del Carmen. Tercería de dominio en autos: ‘Banco Oddone S.A. contra Graetz, Rodolfo y otra. Ejecutivo’”.

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Bahía Blanca revocó la sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la tercería incoada.

Se interpuso, por la actora, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I O N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I O N

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Mercader dijo:

1. La Cámara revocó la sentencia que había hecho lugar a la tercería deducida por considerar en primer lugar que el art. 1185 bis del Código Civil constituye una norma muy especial que se circunscribe a tutelar el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor, pero que la ley no transforma el derecho del titular del boleto en un título de dominio oponible erga omnes.

Entendió luego que el texto adicionado al art. 2355 del código citado no altera ni modifica disposición alguna en punto al dominio y, finalmente, que el nuevo art. 2505 no solamente reafirma el sistema mantenido del código en punto a la adquisición y transmisión sino que introduce la exigencia de la inscripción del acto en el registro público correspondiente para que sea oponible a terceros, de modo que el incidentista, aun admitiendo que sea un poseedor legítimo en los términos del art. 2355, no es propietario, calidad que únicamente se adquiere con los recaudos establecidos por los arts. 557, 1184 inc. 1º y 2505 del Código Civil y no siéndolo carece de legitimación para invocar tal calidad y reclamar que se le reconozca un dominio que nunca adquirió.

2. A mi juicio el recurso debe prosperar.

Es cierto que, tratándose de inmuebles, conforme a la ley civil, el dominio sólo se adquiere -en el caso de tradición traslativa- mediando escritura pública, tradición e inscripción (arts. 577, 1184 inc. 1º, 1185, 2505, 2524, 2601, 2602, 2603 y 2609, C. Civ.), habiéndose juzgado que el boleto de compraventa no basta por sí solo para transferir el dominio irrevocable al comprador (“Acuerdos y Sentencias”, serie 8a. tº VII pág. 444; 1972-I-526; 1973-I-672). El adquirente por boleto sólo es titular de una pretensión personal que no excede el marco de los derechos creditorios y carece de relevancia como negocio modificatorio de situaciones reales preexistentes (“Acuerdos y Sentencias”, 1966-III-1142; D.J.B.A. tº 117 pág. 409).

De ello se deriva que no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aun cuando exista pago total del precio y buena fe en la posesión del comprador, sin que la reforma de 1968 haya alterado esta conclusión (“Acuerdos y Sentencias” 1973-I-672).

Pero tiene decidido en reiteradas oportunidades este Tribunal que si bien el art. 1185 bis del Código Civil se refiere -como principio- al caso de concurso o quiebra del vendedor, autorizando a oponer el boleto al conjunto de acreedores que conforman la masa, no se advierte razón alguna que impida que lo mismo pueda ocurrir frente al acreedor embargante en un proceso ejecutivo.

El concurso o quiebra del deudor conforma un supuesto de ejecución colectiva y el proceso ejecutivo -en este caso- constituye un supuesto de ejecución individual.

En el primer caso, se sustrae de la prenda común de sus acreedores que constituye el patrimonio del concursado un bien inmueble (art. 1185 bis, C. Civ.). Idéntica situación acontece en el segundo. No existe una razón de fondo que permita divergirlos.

Las mismas razones tuitivas y éticas que llevaron a la incorporación de este precepto deben observarse y atenderse para extender su aplicación al presente caso (doct. art. 16, C. Civ.) pues -en sustancia- la misma naturaleza de la cuestión impone esta conclusión y no es razón suficiente para excluir de la tutela la circunstancia de que la norma no se haya referido explícitamente al caso de autos, desde que éste debe entendérselo implícitamente incorporado en la télesis del precepto (del voto del doctor Negri que, por haberme adherido a él, en su parte pertinente reproduzco; causa Ac. 33.251, “Penas”, “Acuerdos y Sentencias”, 1986-II-123).

El amparo que confiere el art. 1185 bis resulta así oponible al acreedor embargante en tanto queden acreditados los extremos de la norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante.

Conságrase así un mejor derecho a ser pagado con preferencia al embargante (art. 97, C.P.C., primer párrafo in fine) y ese pago debe ser entendido en el concepto dado por el art. 725 del Código Civil (causas Ac. 36.838, sent. del 11-XII-86; Ac. 37.368, sent. del 29-III-88; Ac. 40.500, sent. del 7-VII-89; Ac. 44.882, sent. del 9-II-93).

En primera instancia (fs. 91/94) con el boleto de compraventa protocolizado (fs. 3/4) se tuvo por acreditado el pago íntegro del precio y se otorgó fecha cierta a dicho instrumento precisamente por su protocolización. Ambos extremos no fueron objeto de agravio por el apelante por lo que deben reputarse firmes tales conclusiones (art. 260, C.P.C.).

La buena fe del adquirente, que debe presumirse, no ha sido cuestionada.

Reunidos de ese modo, respecto del comprador, los requisitos exigidos por la norma, es que la queja, como anticipara, debe ser atendida.

Si lo que dejo expuesto es compartido, deberá casarse la sentencia impugnada y mantenerse la de primera instancia (art. 289, C.P.C.).

Las costas, por los mismos fundamentos expuestos en aquel pronunciamiento, deben ser impuestas por su orden en todas las instancias.

Con tal alcance, voto por la afirmativa.

Los señores jueces doctores Vivanco, Laborde, Negri y Pisano, por los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor Mercader, votaron también por la afirmativa.

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente

S E N T E N C I A

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, haciéndose lugar al recurso extraordinario interpuesto, se casa la sentencia impugnada, dejándose firme la de primera instancia. Costas por su orden (art. 289, C.P.C.C.).

El depósito previo efectuado se restituirá al interesado.

Notifíquese y devuélvase.